Экспертиза перепланировки квартиры

Что такое экспертиза перепланировки квартиры?

Экспертиза перепланировки — это техническое обследование квартиры или другого помещения, в ходе которого специалисты оценивают фактически выполненные либо планируемые изменения, их влияние на строительные конструкции, инженерные системы, безопасность здания и права владельцев соседних помещений.

Компания «Профессионал» проводит экспертизу перепланировки квартир и нежилых помещений в Краснодаре и Краснодарском крае.

Исследование может выполняться:

• До начала строительных работ.
• При подготовке проекта перепланировки.
• После выполнения работ без предварительного согласования.
• Для обращения в администрацию.
• При получении отказа в согласовании.
• Для подготовки иска о сохранении помещения в перепланированном состоянии.
• При споре с соседями, управляющей организацией или собственниками дома.
• Перед покупкой квартиры с изменённой планировкой.

По результатам обследования заказчик получает техническое заключение с описанием выполненных изменений, результатами измерений, оценкой состояния конструкций и выводами о возможности сохранения помещения в существующем состоянии.

Что считается перепланировкой?

В соответствии с Жилищным кодексом РФ перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение границ, площади помещения либо образование новых помещений, в том числе в случаях изменения внутренней планировки.

К перепланировке могут относиться:

• Демонтаж или устройство перегородок.
• Изменение конфигурации помещений.
• Объединение комнат.
• Разделение одного помещения на несколько.
• Устройство новых дверных проёмов.
• Заделка существующих проёмов.
• Расширение или перенос проёмов.
• Объединение квартир.
• Разделение квартиры на самостоятельные помещения.
• Изменение площади кухни, санузла, коридора или жилой комнаты.
• Присоединение части общего имущества при наличии необходимых оснований и согласий.

Юридически значимым является не название строительной работы, а то, приводит ли она к изменению характеристик помещения, подлежащих отражению в технической и регистрационной документации.

Что считается переустройством?

Переустройство — это установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического либо другого оборудования, требующие внесения изменений в технический паспорт помещения.

К переустройству могут относиться:

• Перенос сантехнических приборов.
• Изменение расположения кухни.
• Перенос ванны, душевой кабины или унитаза.
• Изменение систем водоснабжения и канализации.
• Установка дополнительного инженерного оборудования.
• Перенос отопительных приборов.
• Изменение конфигурации внутриквартирных инженерных сетей.
• Переоборудование электрической сети.
• Устройство или изменение вентиляционных каналов.

На практике перепланировка и переустройство часто выполняются одновременно. Например, при расширении санузла меняются его границы, гидроизоляция, расположение сантехнических приборов и разводка труб.

Какие изменения не всегда являются перепланировкой?

Обычные ремонтные работы, не изменяющие границы, площадь и технические характеристики помещения, как правило, не относятся к перепланировке.

К ним могут относиться:

• Замена обоев.
• Окраска стен и потолков.
• Замена напольного покрытия.
• Установка встроенной мебели.
• Замена межкомнатных дверных полотен без изменения проёмов.
• Замена сантехнического прибора на аналогичный в том же месте.
• Замена розеток и выключателей без существенного изменения системы.

Однако окончательная оценка зависит от фактического содержания работ. Под словами «обычный ремонт» иногда скрывается демонтаж перегородок, перенос кухни и устройство душа над спальней соседей. Строительная терминология проявляет удивительную гибкость, когда приходит время что-либо согласовывать.

Когда требуется экспертиза перепланировки?

• Перед разработкой проекта перепланировки.
• Перед устройством проёма в стене.
• Перед демонтажем перегородок неизвестного типа.
• При переносе кухни или санузла.
• При объединении двух квартир.
• При присоединении части коридора или другого общего имущества.
• При изменении фасада или оконных проёмов.
• После выполнения самовольной перепланировки.
• При получении предписания восстановить первоначальное состояние.
• При отказе администрации согласовать изменения.
• Для обращения в суд.
• Перед покупкой квартиры с красными линиями в техническом плане.
• При споре с соседями из-за трещин, протечек или шума.
• При продаже, дарении или ипотеке квартиры с изменённой планировкой.

Что проверяет эксперт?

В ходе обследования устанавливаются:

• Фактическая планировка помещения.
• Отличия от первоначального или учтённого плана.
• Тип демонтированных и сохранившихся стен.
• Наличие вмешательства в несущие конструкции.
• Расположение и размеры новых проёмов.
• Наличие усиления проёмов.
• Состояние перекрытий.
• Расположение мокрых зон.
• Состояние гидроизоляции.
• Изменения водоснабжения и канализации.
• Изменения отопления и вентиляции.
• Влияние работ на общее имущество дома.
• Наличие угрозы жизни и здоровью людей.
• Возможное нарушение прав соседей.

Может ли эксперт признать перепланировку законной?

Эксперт не заменяет орган местного самоуправления или суд.

В техническом заключении специалист может установить:

• Какие работы фактически выполнены.
• Затронуты ли несущие конструкции.
• Соответствуют ли технические решения применимым требованиям.
• Создают ли изменения угрозу безопасности.
• Влияют ли они на права и законные интересы граждан.
• Возможно ли сохранить помещение в существующем состоянии с технической точки зрения.

Решение о согласовании планируемых работ принимает уполномоченный орган, а решение о сохранении самовольно перепланированного помещения может принять суд.

Планируемая и самовольная перепланировка

Планируемая перепланировка

Правильный порядок предполагает:

1. Анализ допустимости изменений.
2. Техническое обследование при необходимости.
3. Подготовку проекта.
4. Получение решения о согласовании.
5. Выполнение работ по согласованному проекту.
6. Уведомление о завершении работ.
7. Оформление акта приёмочной комиссии.
8. Проведение кадастровых работ при изменении характеристик помещения.
9. Внесение сведений в ЕГРН.

Самовольная перепланировка

Самовольной признаётся перепланировка, выполненная:

• Без решения органа, осуществляющего согласование.
• С отступлениями от согласованного проекта.
• С нарушением условий выданного решения.

В таком случае собственнику может быть предписано привести помещение в прежнее состояние.

Сохранить самовольно перепланированное помещение можно на основании решения суда, если выполненные изменения:

• Не нарушают права и законные интересы граждан.
• Не создают угрозу их жизни или здоровью.

Можно ли узаконить перепланировку через администрацию?

Планируемые работы согласовываются в административном порядке до их выполнения.

Когда работы уже выполнены без предварительного согласования, дальнейший порядок зависит от:

• Характера изменений.
• Требований муниципального регламента.
• Позиции уполномоченного органа.
• Наличия отказа или предписания.
• Необходимости обращения в суд.

Техническое заключение не заменяет проект перепланировки, решение администрации, акт приёмочной комиссии или судебный акт.

Какие документы подаются для согласования?

В общем случае могут потребоваться:

• Заявление.
• Правоустанавливающие документы на помещение.
• Проект переустройства и перепланировки.
• Технический паспорт помещения.
• Согласие собственников в установленных законом случаях.
• Заключение органа охраны объектов культурного наследия, если дом имеет соответствующий статус.
• Протокол общего собрания при использовании части общего имущества.

Часть документов уполномоченный орган получает самостоятельно в порядке межведомственного взаимодействия, если сведения доступны в государственных информационных системах.

Точный перечень необходимо проверять применительно к конкретному объекту и муниципальной услуге.

Как завершается согласованная перепланировка?

После завершения работ собственник направляет в орган согласования уведомление.

К уведомлению прилагаются предусмотренные законом документы, в том числе:

• Технический план помещения, если он требуется.
• Документы, подтверждающие выполнение работ.
• Иные материалы, предусмотренные установленным порядком.

Завершение работ подтверждается актом приёмочной комиссии.

Если в результате перепланировки изменились границы или площадь помещения, образовались новые помещения либо прекратилось существование прежних, окончательное завершение процедуры связано с внесением соответствующих сведений в ЕГРН.

Когда требуется проект перепланировки?

Проект необходим для согласования изменений, относящихся к переустройству или перепланировке помещения в многоквартирном доме.

В проекте могут отражаться:

• Существующая планировка.
• Демонтируемые конструкции.
• Возводимые перегородки.
• Новые проёмы.
• Усиление конструкций.
• Расположение сантехнического оборудования.
• Гидроизоляция.
• Водоснабжение и канализация.
• Вентиляция.
• Электроснабжение.
• Противопожарные решения.

Чем проект отличается от технического заключения?

Проект перепланировки описывает, какие работы планируется выполнить и каким образом они должны быть реализованы.

Техническое заключение содержит результаты обследования и выводы о состоянии конструкций, допустимости либо последствиях изменений.

Для сложной перепланировки могут потребоваться оба документа:

• Заключение о состоянии конструкций и возможности выполнения работ.
• Проект с конкретными техническими решениями.

Обследование несущих конструкций

Особое внимание уделяется работам, связанным с:

• Устройством проёма в стене.
• Расширением существующего проёма.
• Демонтажем участка стены.
• Устройством лестницы в перекрытии.
• Объединением квартир по вертикали.
• Установкой тяжёлого оборудования.
• Изменением нагрузки на перекрытие.

При обследовании определяются:

• Материал конструкции.
• Толщина стены или плиты.
• Конструктивная схема здания.
• Расположение арматуры.
• Состояние бетона или кладки.
• Наличие трещин.
• Положение существующих проёмов.
• Необходимость усиления.

Как определить, является ли стена несущей?

Определение только по толщине стены ненадёжно.

Для установления назначения конструкции используются:

• Проектная документация дома.
• Технический паспорт.
• Конструктивная схема здания.
• Положение стены относительно перекрытий.
• Натурные измерения.
• Поиск арматуры.
• Локальные вскрытия.

Даже перегородка может выполнять дополнительные функции или скрывать инженерные коммуникации. Поэтому начинать демонтаж после консультации с соседом, который «в прошлом что-то строил», является смелой, но технически посредственной стратегией.

Устройство проёма в несущей стене

Возможность устройства проёма зависит от:

• Типа дома.
• Материала стены.
• Этажа.
• Количество этажей над квартирой.
• Расположения существующих проёмов.
• Ширины простенков.
• Состояния конструкции.
• Нагрузок.
• Ранее выполненных перепланировок.

Для обоснования решения могут потребоваться:

• Инструментальное обследование.
• Определение армирования.
• Поверочный расчёт.
• Проект металлического усиления.
• Технологическая последовательность выполнения работ.

Можно ли демонтировать ненесущую перегородку?

Даже при демонтаже ненесущей перегородки необходимо проверить:

• Не является ли она частью ограждения газифицированной кухни.
• Не проходит ли внутри вентиляционный канал.
• Не отделяет ли она жилое помещение от мокрой зоны.
• Не изменяется ли назначение помещений.
• Не ухудшаются ли условия естественного освещения.
• Не затрагивается ли общее имущество.

Перенос кухни

При переносе кухни исследуются:

• Расположение жилых и нежилых помещений этажом ниже.
• Расположение санузлов и кухонь этажом выше.
• Возможность подключения канализации.
• Уклон трубопровода.
• Вентиляция.
• Водоснабжение.
• Электрическая мощность.
• Наличие газового оборудования.
• Естественное освещение.

Перенос электрической кухни и перенос газифицированной кухни имеют разные технические и правовые ограничения.

Кухня-ниша

При устройстве кухни-ниши проверяются:

• Назначение помещения.
• Минимально необходимая площадь.
• Наличие вентиляции.
• Расположение относительно помещений нижнего этажа.
• Освещение.
• Подключение инженерных сетей.
• Электробезопасность.

Одного изображения кухонного гарнитура на новом плане недостаточно. Кухня становится кухней не от наличия нарисованного холодильника, а от совокупности функциональных и инженерных признаков.

Расширение санузла

При увеличении ванной комнаты или туалета проверяются:

• За счёт какого помещения выполняется расширение.
• Что находится под расширяемым участком.
• Состояние перекрытия.
• Наличие гидроизоляции.
• Уровень пола.
• Расположение сантехнических приборов.
• Водоснабжение и канализация.
• Вентиляция.

Расширение санузла за счёт коридора и расширение над жилой комнатой нижней квартиры оцениваются совершенно по-разному.

Перенос санузла

Полный перенос санузла может затрагивать:

• Гидроизоляцию.
• Канализационные стояки.
• Уклоны труб.
• Вентиляцию.
• Перекрытие.
• Права собственников помещений этажом ниже.

При отсутствии доступа к нижней квартире расположение помещений может устанавливаться по проектной и технической документации.

Гидроизоляция мокрых зон

При обследовании проверяются:

• Наличие гидроизоляционного слоя.
• Заведение гидроизоляции на стены.
• Состояние примыканий.
• Порог или понижение уровня пола.
• Места прохода труб.
• Акты скрытых работ.

После укладки плитки наличие гидроизоляции не всегда можно подтвердить без локального вскрытия или документов на скрытые работы.

Объединение кухни с жилой комнатой

Допустимость зависит от:

• Наличия газового оборудования.
• Возможности изоляции помещения.
• Типа вентиляции.
• Назначения помещений.
• Условий проекта дома.

Демонтаж стены между газифицированной кухней и жилой комнатой может привести к нарушению требований безопасности. В отдельных случаях требуется устройство плотно закрывающейся перегородки или двери.

Перенос газового оборудования

Работы с газовым оборудованием требуют отдельного согласования и выполнения специализированной организацией.

Не допускается самовольно:

• Переносить газовую плиту.
• Изменять газопровод.
• Скрывать газовые трубы в недоступных конструкциях.
• Нарушать вентиляцию.
• Объединять газифицированное помещение с жилой комнатой без предусмотренного разделения.

Обычное строительное заключение не заменяет документы газораспределительной организации.

Вентиляция при перепланировке

Запрещается ухудшать работу общедомовой вентиляционной системы.

При обследовании проверяются:

• Расположение вентиляционного блока.
• Сечение канала.
• Наличие тяги.
• Выполненные врезки.
• Заделка вентиляционных отверстий.
• Подключение вытяжных устройств.
• Связь с общедомовыми каналами.

Демонтаж части вентиляционного короба может затронуть общее имущество дома и ухудшить воздухообмен в других квартирах.

Перенос радиаторов отопления

При переносе отопительных приборов оцениваются:

• Схема системы отопления.
• Место подключения.
• Диаметр труб.
• Балансировка системы.
• Наличие запорной арматуры.
• Влияние на соседние помещения.

Вынос радиатора на балкон или лоджию, подключённого к общедомовой системе отопления, обычно создаёт серьёзные препятствия для согласования.

Объединение комнаты с лоджией

При такой перепланировке проверяются:

• Демонтаж подоконного участка.
• Состояние наружной стены.
• Перенос отопительного прибора.
• Тепловой контур здания.
• Фасад.
• Остекление.
• Проектные решения дома.

Балкон и лоджия не становятся частью жилой комнаты только после демонтажа оконного блока и установки ламината. Необходимо учитывать теплозащиту, отопление, конструктивную схему и статус фасада.

Изменение фасада

К изменениям фасада могут относиться:

• Изменение оконного проёма.
• Устройство отдельного входа.
• Установка козырька.
• Изменение остекления балкона.
• Установка наружного оборудования.
• Устройство вентиляционного отверстия.

Фасад и наружные стены могут относиться к общему имуществу собственников многоквартирного дома. Поэтому кроме технического проекта могут потребоваться решения общего собрания и иные согласования.

Использование общего имущества

К общему имуществу могут относиться:

• Несущие стены.
• Межэтажные перекрытия.
• Фасад.
• Кровля.
• Лестничные клетки.
• Коридоры.
• Вентиляционные шахты.
• Общедомовые инженерные сети.

Если перепланировка невозможна без присоединения части общего имущества, требуется согласие всех собственников помещений в доме в предусмотренных законом случаях.

Объединение двух квартир

Возможны варианты:

• Объединение квартир на одном этаже.
• Объединение квартир, расположенных одна над другой.

При горизонтальном объединении исследуется стена между квартирами.

При вертикальном объединении требуется устройство проёма в перекрытии и лестницы, что обычно предполагает:

• Обследование плиты.
• Поиск арматуры.
• Расчёт несущей способности.
• Проект усиления.
• Оценку пожарной безопасности.

После объединения могут измениться кадастровые характеристики объектов.

Разделение квартиры

При разделении необходимо проверить:

• Возможность образования самостоятельных помещений.
• Отдельные входы.
• Санитарные узлы.
• Кухни.
• Вентиляцию.
• Инженерные сети.
• Естественное освещение.
• Пожарную безопасность.
• Возможность кадастрового учёта образованных объектов.

Техническое разделение пространства перегородкой не всегда означает возможность создать две самостоятельные квартиры.

Перепланировка нежилого помещения

Обследование нежилого помещения может включать оценку:

• Несущих конструкций.
• Входной группы.
• Фасада.
• Систем вентиляции.
• Эвакуационных путей.
• Санитарных помещений.
• Доступности для маломобильных групп.
• Противопожарных решений.
• Назначения помещения.

Если нежилое помещение находится в многоквартирном доме, на него распространяются правила главы 4 Жилищного кодекса РФ о переустройстве и перепланировке помещений.

Перепланировка апартаментов

Апартаменты могут иметь статус нежилого помещения.

При обследовании необходимо учитывать:

• Назначение здания.
• Назначение конкретного помещения.
• Проектную документацию.
• Требования к пожарной безопасности.
• Санитарные ограничения.
• Правила эксплуатации комплекса.

Требования к нежилому помещению могут отличаться от требований к квартире.

Перепланировка в доме-памятнике

Если дом относится к объектам культурного наследия, дополнительно учитываются:

• Предмет охраны.
• Исторические конструкции.
• Архитектурные элементы.
• Требования органа охраны объектов культурного наследия.
• Необходимость специальной проектной документации.

Даже ненесущая перегородка может иметь историческую ценность, которую строительный уровень, при всём уважении, определить не способен.

Перепланировка в ипотечной квартире

Если квартира находится в залоге, необходимо проверить условия кредитного договора и договора ипотеки.

Банк может требовать:

• Предварительное согласие.
• Копию проекта.
• Решение органа согласования.
• Обновлённую выписку из ЕГРН.
• Новый отчёт об оценке.

Отсутствие банковского согласия не всегда определяет техническую допустимость работ, но может нарушать договорные обязательства собственника.

Покупка квартиры с перепланировкой

Перед покупкой рекомендуется установить:

• Какие изменения выполнены.
• Согласованы ли они.
• Соответствует ли фактическая планировка ЕГРН и техническим документам.
• Затронуты ли несущие конструкции.
• Перенесены ли мокрые зоны.
• Изменена ли вентиляция.
• Есть ли документы на скрытые работы.
• Получен ли акт приёмочной комиссии.

После покупки обязанность устранять незаконные изменения может лечь на нового собственника. Поэтому скидка за «интересное дизайнерское решение» иногда оказывается авансом на будущий суд.

Продажа квартиры с несогласованной перепланировкой

Несогласованные изменения могут осложнить:

• Кадастровый учёт.
• Ипотечную сделку.
• Оценку квартиры.
• Проверку документов банком.
• Регистрацию последующих изменений.
• Страхование.

Сам договор купли-продажи не устраняет обязанность привести помещение в соответствие с законом.

Спор с соседями

Причинами спора могут быть:

• Трещины после демонтажа стены.
• Протечки из перенесённого санузла.
• Шум от оборудования.
• Нарушение вентиляции.
• Изменение общедомовых сетей.
• Устройство отдельного входа.
• Присоединение общего имущества.

Экспертиза может установить:

• Наличие повреждений.
• Причину их образования.
• Связь с выполненными работами.
• Влияние перепланировки на соседние помещения.
• Необходимые восстановительные мероприятия.

Что нельзя подтвердить только визуальным осмотром?

Без вскрытий, документов или инструментальных исследований невозможно достоверно установить:

• Наличие гидроизоляции под плиткой.
• Армирование скрытого усиления.
• Качество сварных соединений под отделкой.
• Состояние скрытой электропроводки.
• Диаметр труб в закрытых коробах.
• Фактическую конструкцию зашитого проёма.
• Способ крепления металлической рамы.

Если скрытые работы не подтверждены актами, могут потребоваться контрольные вскрытия.

Какие приборы применяются?

В зависимости от задачи используются:

• Лазерный дальномер.
• Лазерный построитель плоскостей.
• Рулетка.
• Строительный уровень.
• Измеритель ширины раскрытия трещин.
• Прибор для поиска арматуры.
• Ультразвуковое оборудование.
• Измерители прочности бетона.
• Влагомер.
• Тепловизор.
• Анемометр.
• Геодезическое оборудование.

Нужен ли поверочный расчёт?

Расчёт может потребоваться при:

• Устройстве проёма в несущей стене.
• Изменении перекрытия.
• Установке тяжёлого оборудования.
• Устройстве антресоли.
• Изменении опирания конструкций.
• Выявлении трещин и деформаций.
• Отсутствии проектного усиления.

Расчёт выполняется на основании фактических размеров, материалов, армирования, нагрузок и состояния конструкций.

Какие перепланировки могут создавать угрозу?

К потенциально опасным относятся:

• Демонтаж несущей стены.
• Устройство проёма без усиления.
• Повреждение арматуры перекрытия.
• Демонтаж вентиляционного канала.
• Перегрузка плиты тяжёлой конструкцией.
• Самовольное изменение газовой системы.
• Устройство мокрой зоны без гидроизоляции.
• Нарушение общедомовой системы отопления.
• Перекрытие путей эвакуации.

Какие работы могут затронуть права соседей?

• Размещение санузла над жилой комнатой.
• Ухудшение вентиляции.
• Присоединение общего коридора.
• Уменьшение общего имущества.
• Повреждение несущих конструкций.
• Установка шумного оборудования.
• Изменение фасада.
• Перенос общедомовых сетей.

Можно ли сохранить помещение через суд?

Суд вправе сохранить помещение в перепланированном или переустроенном состоянии, если установит, что:

• Не нарушены права и законные интересы граждан.
• Не создана угроза жизни или здоровью.

Для обоснования позиции могут потребоваться:

• Правоустанавливающие документы.
• Первоначальный технический план.
• Фактический обмерный план.
• Техническое заключение.
• Проект выполненных изменений.
• Документы на инженерные работы.
• Отказ администрации.
• Ответы управляющей организации.
• Согласия собственников в необходимых случаях.

Наличие положительного заключения специалиста повышает доказательственную обоснованность позиции, но не гарантирует удовлетворение иска.

Что делать после отказа администрации?

Необходимо изучить конкретные основания отказа.

Возможные варианты:

• Устранить недостатки документов.
• Скорректировать проект.
• Получить недостающее согласие.
• Выполнить усиление конструкции.
• Восстановить запрещённое изменение.
• Оспорить незаконный отказ.
• Обратиться в суд с требованием сохранить помещение.

Не каждый отказ является формальностью, которую можно победить добавлением ещё одного заключения. Иногда техническое решение действительно недопустимо.

Ответственность за самовольную перепланировку

Собственнику могут грозить:

• Административный штраф.
• Предписание привести помещение в прежнее состояние.
• Судебный спор.
• Взыскание ущерба, причинённого соседям.
• Ограничения при продаже или ипотеке.

Если собственник не исполняет требование о восстановлении помещения, закон предусматривает возможность обращения уполномоченного органа в суд.

В исключительной ситуации суд может принять решение о продаже помещения с публичных торгов с возложением обязанности восстановить его на нового собственника.

Этапы экспертизы перепланировки

1. Первичная консультация. Уточняются выполненные или планируемые изменения и цель заключения.
2. Изучение документации. Анализируются планы, проект дома, документы БТИ, сведения ЕГРН и материалы администрации.
3. Выезд на объект. Выполняется визуальное обследование помещения.
4. Обмерные работы. Фиксируется фактическая планировка.
5. Инструментальное обследование. При необходимости определяются материалы, армирование и состояние конструкций.
6. Проверка инженерных систем. Исследуются мокрые зоны, вентиляция, отопление и коммуникации.
7. Поверочные расчёты. Выполняются при вмешательстве в несущие элементы.
8. Нормативный анализ. Фактические решения сопоставляются с применимыми требованиями.
9. Подготовка заключения. Формулируются технические выводы и рекомендации.

Какие документы нужны для экспертизы?

Желательно предоставить:

• Выписку из ЕГРН.
• Правоустанавливающие документы.
• Технический паспорт.
• Поэтажный план.
• Экспликацию.
• Первоначальный план квартиры.
• Проект перепланировки.
• Решение о согласовании, если оно выдавалось.
• Акт приёмочной комиссии.
• Документы на скрытые работы.
• Проект усиления проёма.
• Документы на газовое оборудование.
• Предписание администрации.
• Отказ в согласовании.
• Переписку с управляющей организацией.
• Материалы судебного дела.

Отсутствие части документации не всегда препятствует обследованию, но может потребовать дополнительных измерений, вскрытий и запросов.

Что входит в техническое заключение?

Заключение может содержать:

• Основание проведения обследования.
• Сведения об объекте.
• Перечень изученных документов.
• Описание конструктивной схемы дома.
• Первоначальный план помещения.
• Фактический обмерный план.
• Описание выполненных изменений.
• Фотофиксацию.
• Результаты инструментальных измерений.
• Оценку несущих конструкций.
• Оценку инженерных систем.
• Анализ мокрых зон.
• Оценку влияния на права третьих лиц.
• Поверочные расчёты.
• Анализ применимых требований.
• Вывод о наличии или отсутствии угрозы.
• Вывод о технической возможности сохранения помещения.
• Рекомендации по устранению выявленных нарушений.

Какие вопросы можно поставить перед специалистом?

• Какие изменения выполнены в помещении?
• Относятся ли они к перепланировке или переустройству?
• Затронуты ли несущие конструкции?
• Соответствуют ли выполненные работы проектным решениям?
• Создаёт ли перепланировка угрозу жизни и здоровью граждан?
• Нарушает ли она права собственников соседних помещений?
• Обеспечена ли несущая способность конструкций?
• Соответствует ли расположение мокрых зон техническим требованиям?
• Возможно ли сохранение помещения в существующем состоянии?
• Какие мероприятия необходимы для устранения нарушений?

Стоимость экспертизы перепланировки в Краснодаре

Досудебное техническое заключение

Минимальная стоимость экспертизы перепланировки — от 35 000 руб.

Стоимость дополнительных работ

Лазерное сканирование и подготовка моделей

Для сложных объектов и помещений большой площади могут выполняться:

• Лазерное сканирование.
• Создание облака точек.
• Подготовка поэтажных планов.
• Подготовка разрезов.
• Построение фасадов.
• Разработка трёхмерной модели.

Цены являются ориентировочными и не считаются публичной офертой. Итоговая стоимость зависит от площади, количества изменений, конструктивной схемы дома, необходимости вскрытий, расчётов, проекта усиления и назначения заключения.

От чего зависит стоимость?

• Площадь помещения.
• Количество выполненных изменений.
• Наличие вмешательства в несущие конструкции.
• Необходимость обмерных работ.
• Наличие исходной документации.
• Количество мокрых зон.
• Необходимость обследования вентиляции.
• Необходимость инструментального контроля.
• Потребность в поверочных расчётах.
• Необходимость проекта усиления.
• Использование заключения в суде.
• Удалённость объекта от Краснодара.

Досудебное заключение и судебная экспертиза

Досудебное заключение подготавливается по договору с собственником или иным заказчиком.

Оно может использоваться:

• При обращении в администрацию.
• При подготовке искового заявления.
• При переговорах с соседями.
• Для оценки квартиры перед покупкой.
• При оспаривании предписания.

Судебная экспертиза назначается определением суда.

Эксперт отвечает на вопросы суда и предупреждается об ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Досудебный документ может быть представлен в суд как письменное доказательство, но не становится судебной экспертизой только из-за соответствующей надписи на титульном листе.

Нормативная база

При обследовании и оценке перепланировки могут применяться:

• Жилищный кодекс Российской Федерации.
• Статья 25 ЖК РФ о видах переустройства и перепланировки.
• Статья 26 ЖК РФ о порядке согласования.
• Статья 27 ЖК РФ об основаниях отказа.
• Статья 28 ЖК РФ о завершении перепланировки.
• Статья 29 ЖК РФ о последствиях самовольных работ.
• Гражданский кодекс Российской Федерации.
• Федеральный закон № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».
• Федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
• СП 54.13330 «Здания жилые многоквартирные».
• СП 20.13330 «Нагрузки и воздействия».
• СП 63.13330 «Бетонные и железобетонные конструкции».
• СП 15.13330 «Каменные и армокаменные конструкции».
• СП 16.13330 «Стальные конструкции».
• СП 29.13330 «Полы».
• СП 50.13330 «Тепловая защита зданий».
• СП 60.13330 «Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха».
• СП 73.13330 «Внутренние санитарно-технические системы зданий».
• СП 402.1325800 «Здания жилые. Правила проектирования систем газопотребления».
• ГОСТ 31937-2024 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния».
• Проектная и эксплуатационная документация дома.
• Муниципальный административный регламент Краснодара.

Конкретный перечень требований определяется типом здания, назначением помещения, датой проектирования, характером выполненных работ и вопросами, поставленными перед специалистом.

Почему выбирают ООО «Профессионал»?

• Более 10 лет практики строительных обследований.
• Работа с квартирами и нежилыми помещениями.
• Обследование несущих и ограждающих конструкций.
• Подготовка обмерных планов.
• Инструментальный поиск арматуры.
• Поверочные расчёты несущей способности.
• Проектирование усиления проёмов.
• Оценка мокрых зон и инженерных систем.
• Подготовка заключений для администрации и суда.
• Опыт участия специалистов в судебных заседаниях.
• Работа в Краснодаре и Краснодарском крае.

Заказать экспертизу перепланировки в Краснодаре

Для консультации и предварительного расчёта стоимости позвоните по телефону +7 (918) 018-58-28.

Для предварительного анализа желательно сообщить:

• Адрес объекта.
• Площадь квартиры или помещения.
• Год и тип здания.
• Какие изменения выполнены или планируются.
• Затронуты ли несущие стены.
• Переносились ли кухня или санузел.
• Имеется ли первоначальный технический план.
• Получен ли отказ или предписание администрации.
• Требуется ли заключение для суда.

Специалисты ООО «Профессионал» проведут обследование, установят фактический состав перепланировки и подготовят техническое заключение для согласования либо судебного спора в Краснодаре и Краснодарском крае.