Определение физического износа

Что такое оценка физического износа зданий и сооружений?

Физический износ здания — это постепенная утрата строительными конструкциями, отделкой и инженерными системами первоначальных технических и эксплуатационных свойств под воздействием времени, нагрузок, окружающей среды, дефектов строительства и условий эксплуатации.

Компания «Профессионал» проводит обследование и оценку физического износа жилых, общественных, коммерческих и производственных зданий в Краснодаре и Краснодарском крае.

В ходе работ специалисты:

• Изучают проектную, техническую и эксплуатационную документацию.
• Обследуют строительные конструкции и инженерные системы.
• Выявляют дефекты, повреждения и признаки старения материалов.
• Определяют физический износ отдельных элементов.
• Рассчитывают общий физический износ здания при наличии соответствующей задачи.
• Оценивают фактическое техническое состояние конструкций.
• Разрабатывают рекомендации по ремонту, усилению или дальнейшему обследованию.

Оценка физического износа может выполняться как самостоятельная услуга либо входить в состав комплексного обследования технического состояния здания.

Зачем определять физический износ?

Оценка позволяет получить объективную информацию о фактическом состоянии объекта и объёме накопленных эксплуатационных дефектов.

Результаты могут использоваться для:

• Планирования текущего или капитального ремонта.
• Определения приоритетных ремонтных мероприятий.
• Оценки остаточного ресурса отдельных элементов.
• Подготовки к реконструкции здания.
• Обоснования необходимости замены инженерных систем.
• Оценки технического состояния перед покупкой недвижимости.
• Определения стоимости объекта.
• Расчёта ущерба.
• Разрешения спора между собственником и подрядчиком.
• Подготовки материалов для суда.
• Обоснования затрат на восстановление объекта.
• Формирования программы эксплуатации здания.

Что понимается под физическим износом?

Физический износ возникает в результате постепенного изменения свойств материалов и конструкций.

Он может выражаться в:

• Снижении прочности.
• Уменьшении рабочего сечения элементов.
• Коррозии металла и арматуры.
• Разрушении бетона, кирпича и раствора.
• Потере герметичности.
• Снижении теплозащитных свойств.
• Ухудшении звукоизоляции.
• Износе трубопроводов и оборудования.
• Старении изоляционных материалов.
• Повреждении отделочных покрытий.
• Накоплении деформаций.

Физический износ и техническое состояние: в чём разница?

Физический износ обычно выражается в процентах и характеризует степень утраты первоначальных эксплуатационных свойств элемента или здания.

Техническое состояние отражает возможность безопасной эксплуатации строительной конструкции или объекта в целом.

По результатам обследования техническое состояние конструкций может оцениваться как:

• Нормативное.
• Работоспособное.
• Ограниченно работоспособное.
• Аварийное.

Процент физического износа нельзя автоматически использовать вместо оценки технического состояния.

Например:

• Изношенная отделка существенно увеличивает общий процент износа, но не влияет на несущую способность здания.
• Одна аварийная колонна может представлять опасность даже при небольшом среднем износе объекта.
• Замена инженерных систем уменьшает их износ, но не устраняет повреждения фундамента или каркаса.

Физический и моральный износ

Эти понятия также необходимо разграничивать.

Физический износ связан с фактическим старением, повреждением и разрушением элементов.

Моральный или функциональный износ возникает, когда объект технически сохранился, но перестал соответствовать современным требованиям по планировке, оснащению, энергоэффективности, комфорту или назначению.

Примеры физического износа:

• Коррозия арматуры.
• Разрушение бетона.
• Протечки кровли.
• Износ трубопроводов.
• Разрушение штукатурки.

Примеры функционального устаревания:

• Неудобная планировка.
• Недостаточная электрическая мощность.
• Отсутствие современных инженерных систем.
• Низкая энергоэффективность.
• Несоответствие помещения современному назначению.

Когда требуется оценка физического износа?

• При планировании капитального ремонта.
• Перед реконструкцией здания.
• Перед покупкой объекта недвижимости.
• При продаже здания или помещения.
• При оценке стоимости недвижимости.
• При выявлении многочисленных дефектов.
• При длительной эксплуатации без обследования.
• После пожара, затопления или аварии.
• При возобновлении незавершённого строительства.
• При споре о стоимости восстановительных работ.
• При разделе имущества.
• При судебном разбирательстве.
• При подготовке программы ремонта многоквартирного дома.
• Для определения состояния инженерных систем.

Периодичность обследования технического состояния

Периодичность обследования определяется не только возрастом здания, но и его назначением, конструктивными особенностями, условиями эксплуатации и наличием повреждений.

В общем случае обследование технического состояния рекомендуется проводить:

• Первое обследование — не позднее чем через два года после ввода здания в эксплуатацию.
• Последующие обследования — не реже одного раза в десять лет.
• При неблагоприятных условиях эксплуатации — не реже одного раза в пять лет.

Более частое обследование может потребоваться:

• При появлении трещин и деформаций.
• При воздействии агрессивной среды.
• При повышенной влажности.
• При вибрационных и динамических нагрузках.
• После аварии или стихийного воздействия.
• Перед реконструкцией.
• При изменении технологических нагрузок.
• При наличии ранее установленных ограничений по эксплуатации.

Указанная периодичность относится к контролю технического состояния объекта. Необходимость отдельного определения процента физического износа устанавливается исходя из цели обследования и требований заказчика.

Какие элементы здания оцениваются?

Фундаменты и основания

Проверяются:

• Трещины и разрушения.
• Неравномерная осадка.
• Состояние бетона или кладки.
• Коррозия арматуры.
• Состояние гидроизоляции.
• Увлажнение подземных конструкций.
• Влияние грунтовых вод.
• Изменение грунтов основания.

Стены и каркас

Оцениваются:

• Несущие кирпичные и блочные стены.
• Железобетонные колонны и пилоны.
• Металлические колонны и связи.
• Панели и диафрагмы жёсткости.
• Швы и узлы сопряжения.
• Трещины, отклонения и деформации.
• Разрушение материалов.

Перекрытия и покрытия

Проверяются:

• Плиты перекрытий.
• Балки и ригели.
• Металлические фермы.
• Деревянные балки.
• Опорные участки.
• Прогибы и трещины.
• Коррозия и гниение.
• Повреждение защитного слоя.

Кровля

Оцениваются:

• Кровельное покрытие.
• Гидроизоляция.
• Теплоизоляция.
• Пароизоляция.
• Стропильные конструкции.
• Водосточная система.
• Примыкания и проходки.
• Наличие протечек.

Фасады

Проверяются:

• Отделочный слой.
• Штукатурка и облицовка.
• Утеплитель.
• Межпанельные швы.
• Карнизные элементы.
• Балконы и лоджии.
• Крепления навесных фасадов.
• Состояние оконных примыканий.

Инженерные системы

Может определяться износ:

• Водоснабжения.
• Канализации.
• Отопления.
• Вентиляции.
• Электроснабжения.
• Газоснабжения.
• Слаботочных систем.
• Лифтового оборудования.

Отделка

Оцениваются:

• Штукатурные покрытия.
• Окраска.
• Облицовка стен.
• Напольные покрытия.
• Подвесные потолки.
• Оконные и дверные блоки.

Основные признаки физического износа

• Трещины в стенах, колоннах и перекрытиях.
• Сколы и разрушение бетона.
• Обнажение и коррозия арматуры.
• Выветривание кирпича и кладочного раствора.
• Отклонение стен и колонн от вертикали.
• Прогибы балок и перекрытий.
• Просадка отдельных частей здания.
• Перекосы оконных и дверных проёмов.
• Коррозия металлических конструкций.
• Гниение деревянных элементов.
• Протечки кровли.
• Разрушение гидроизоляции.
• Промерзание стен.
• Износ трубопроводов.
• Засорение и коррозия инженерных сетей.
• Повреждение электрической изоляции.
• Разрушение фасадной отделки.

Причины физического износа

Естественное старение

Материалы постепенно изменяют свойства даже при нормальной эксплуатации.

Скорость старения зависит от:

• Типа материала.
• Качества строительства.
• Интенсивности эксплуатации.
• Воздействия температуры и влажности.
• Своевременности ремонта.

Нарушение эксплуатации

К ускоренному износу приводят:

• Перегрузка конструкций.
• Несвоевременный ремонт.
• Отсутствие обслуживания инженерных систем.
• Нарушение температурно-влажностного режима.
• Протечки.
• Самовольная перепланировка.
• Устройство проёмов без расчёта.

Ошибки строительства

• Недостаточная прочность материалов.
• Некачественное бетонирование.
• Недостаточное армирование.
• Нарушение гидроизоляции.
• Ошибки монтажа кровли.
• Плохая герметизация швов.
• Применение неподходящих материалов.

Воздействие окружающей среды

• Повышенная влажность.
• Перепады температуры.
• Замораживание и оттаивание.
• Агрессивные химические вещества.
• Подтопление.
• Ветер и атмосферные осадки.
• Биологическое воздействие.

Аварийные воздействия

• Пожар.
• Затопление.
• Взрыв.
• Механический удар.
• Авария инженерных сетей.
• Сейсмическое воздействие.

Как определяется физический износ?

Физический износ оценивается по совокупности признаков, выявленных при обследовании.

Специалисты:

1. Разделяют объект на конструктивные элементы и инженерные системы.
2. Определяют характерные участки обследования.
3. Выявляют признаки износа и повреждений.
4. Определяют распространённость каждого дефекта.
5. Сопоставляют фактическое состояние с применяемой методикой оценки.
6. Определяют износ отдельных элементов.
7. Учитывают удельный вес элементов в составе здания.
8. Рассчитывают итоговый показатель при необходимости.

Формула расчёта общего износа может быть представлена как сумма произведений износа отдельных элементов на их удельный вес.

Однако итоговая величина зависит от:

• Полноты обследования.
• Корректности определения состава здания.
• Применяемой методики.
• Фактической площади повреждённых участков.
• Наличия заменённых или отремонтированных элементов.

Применение ВСН 53-86(р)

ВСН 53-86(р) содержит правила оценки физического износа жилых зданий и таблицы признаков износа отдельных конструктивных элементов и инженерных систем.

Методика может использоваться:

• При обследовании жилых зданий.
• Для расчёта износа отдельных элементов.
• При оценочных и инвентаризационных работах.
• Как один из источников методических данных.

При этом необходимо учитывать ограничения документа:

• ВСН разработаны прежде всего для жилых зданий.
• Таблицы не охватывают все современные материалы и системы.
• Процент износа не заменяет расчёт несущей способности.
• Методика не устанавливает аварийность здания автоматически.
• Для оценки безопасности применяется обследование по ГОСТ 31937-2024.

Для коммерческих, производственных и специализированных объектов методика подбирается с учётом назначения здания, его конструкций и цели исследования.

Как учитывается частичный ремонт?

Если отдельные элементы были заменены или отремонтированы, их состояние оценивается отдельно.

Например, в здании могут одновременно находиться:

• Новая кровля.
• Частично заменённые трубопроводы.
• Старые перекрытия.
• Отремонтированный фасад.
• Изношенная система электроснабжения.

Нельзя присваивать всем элементам одинаковый износ только по возрасту здания.

Эксперт учитывает:

• Год ремонта.
• Объём выполненной замены.
• Фактическое состояние нового элемента.
• Состояние сохранившихся участков.
• Качество проведённого ремонта.

Можно ли определить износ только по возрасту здания?

Нет. Возраст является вспомогательным фактором, но не определяет фактический износ автоматически.

Два здания одного года постройки могут иметь разное состояние из-за:

• Разного качества строительства.
• Различных условий эксплуатации.
• Проведённых ремонтов.
• Воздействия влаги.
• Интенсивности нагрузок.
• Состояния инженерных систем.
• Качества технического обслуживания.

Расчёт исключительно по нормативному сроку службы является упрощённым подходом и не заменяет обследование объекта.

Можно ли признать дом аварийным по проценту износа?

Сам по себе процент физического износа не является достаточным основанием для признания многоквартирного дома аварийным.

Аварийность связана с техническим состоянием несущих конструкций и наличием угрозы:

• Потери несущей способности.
• Потери устойчивости.
• Обрушения здания или его части.
• Причинения вреда людям.

Для решения вопроса об аварийности требуется обследование технического состояния в соответствии с действующими требованиями и рассмотрение материалов уполномоченной межведомственной комиссией.

Экспертное заключение может являться частью комплекта документов, но не подменяет решение органа власти.

Физический износ и капитальный ремонт

Оценка износа помогает определить:

• Какие элементы требуют ремонта.
• Какие работы являются первоочередными.
• Какие системы целесообразно заменить полностью.
• Возможен ли локальный ремонт.
• Требуется ли дополнительное инструментальное обследование.
• Какие затраты необходимо предусмотреть.

Однако заключение частной экспертной организации само по себе не запускает капитальный ремонт многоквартирного дома автоматически.

Оно может использоваться:

• Для обращения в управляющую организацию.
• Для обоснования позиции собственников.
• При формировании или корректировке перечня работ.
• Для обращения к региональному оператору.
• В споре о ненадлежащем содержании общего имущества.
• В судебном процессе.

Оценка физического износа перед покупкой здания

Такое обследование позволяет покупателю узнать:

• Состояние несущих конструкций.
• Объём накопленных дефектов.
• Состояние кровли и фасада.
• Износ инженерных систем.
• Необходимость срочного ремонта.
• Предполагаемые затраты после покупки.
• Наличие признаков аварийного состояния.

Паспортный процент износа в технических документах может быть рассчитан много лет назад и не отражать текущее состояние объекта. Поэтому при покупке важнее фактическое обследование, чем цифра из старого инвентаризационного документа.

Оценка износа после пожара или затопления

После аварийного воздействия необходимо отделить ранее накопленный износ от новых повреждений.

Эксперт устанавливает:

• Какие дефекты существовали до события.
• Какие повреждения возникли в результате аварии.
• Как изменилось состояние конструкций.
• Возможна ли дальнейшая эксплуатация.
• Какие элементы подлежат восстановлению.
• Какова стоимость ремонта.

Это особенно важно при страховых и судебных спорах, когда одна сторона пытается списать на старение всё подряд, а другая требует оплатить новое здание вместо старого. Умеренность, как водится, приходится обеспечивать эксперту.

Визуальное обследование

В ходе визуального обследования выполняются:

• Общий осмотр объекта.
• Выявление дефектов и повреждений.
• Измерение ширины раскрытия трещин.
• Определение площади повреждённых участков.
• Фотофиксация.
• Составление схем дефектов.
• Определение участков для детального исследования.

Визуального обследования может быть достаточно для оценки износа отделки или доступных инженерных элементов. Для несущих конструкций при серьёзных повреждениях могут потребоваться инструментальные исследования и расчёты.

Инструментальное обследование

В зависимости от объекта применяются:

• Измерение геометрических параметров.
• Ультразвуковой контроль бетона.
• Ударно-импульсный метод определения прочности.
• Контроль расположения арматуры.
• Измерение толщины металлических элементов.
• Определение влажности материалов.
• Тепловизионное обследование.
• Геодезическое измерение кренов и деформаций.
• Локальные вскрытия.
• Отбор образцов для лабораторных испытаний.

Нужен ли расчёт несущей способности?

Расчёт требуется не при каждой оценке физического износа.

Он необходим, если:

• Выявлены значительные трещины.
• Имеется коррозионное уменьшение сечения.
• Обнаружены прогибы и деформации.
• Планируется увеличение нагрузок.
• Проводится реконструкция.
• Необходимо подтвердить безопасность эксплуатации.
• Имеются признаки ограниченно работоспособного состояния.

Поверочный расчёт выполняется с учётом фактических размеров, характеристик материалов, повреждений и действующих нагрузок.

Этапы определения физического износа

1. Первичная консультация. Определяется цель оценки и предполагаемое использование заключения.
2. Сбор исходных данных. Изучаются проектные, технические и эксплуатационные документы.
3. Разработка программы обследования. Определяются элементы, методы и контрольные участки.
4. Визуальное обследование. Выявляются дефекты, повреждения и признаки старения.
5. Инструментальные исследования. При необходимости определяются фактические характеристики материалов и конструкций.
6. Оценка отдельных элементов. Рассчитывается их физический износ.
7. Расчёт общего показателя. При необходимости определяется средневзвешенный износ здания.
8. Оценка технического состояния. Отдельно анализируется безопасность несущих конструкций.
9. Подготовка заключения. Формируются выводы и рекомендации.

Примерная характеристика уровней физического износа

Диапазоны приведены для общего понимания и не являются категориями технического состояния по ГОСТ 31937-2024. Наличие аварийных конструкций устанавливается независимо от среднего процента физического износа здания.

Стоимость оценки физического износа в Краснодаре

Цены являются ориентировочными и не считаются публичной офертой. Итоговая стоимость зависит от площади, назначения и конструктивной схемы здания, количества обследуемых элементов, доступности помещений, наличия документации и необходимости инструментальных исследований.

Какие документы желательно предоставить?

• Технический паспорт здания.
• Поэтажные планы.
• Проектную документацию.
• Исполнительные чертежи.
• Сведения о годе строительства.
• Документы о проведённых ремонтах.
• Акты обследований.
• Журналы эксплуатации.
• Сведения об авариях и повреждениях.
• Документы на инженерное оборудование.
• Сметы на ремонт.
• Материалы судебного дела.

Отсутствие части документации не всегда препятствует проведению обследования. Фактические параметры объекта устанавливаются посредством осмотра, обмеров и инструментальных исследований.

Что получает заказчик?

В зависимости от поставленной задачи заказчик получает:

• Описание объекта и его конструктивной схемы.
• Результаты анализа документации.
• Дефектную ведомость.
• Фотофиксацию повреждений.
• Результаты инструментальных измерений.
• Оценку износа отдельных элементов.
• Расчёт общего физического износа.
• Оценку технического состояния конструкций.
• Вывод о возможности дальнейшей эксплуатации.
• Перечень необходимых ремонтных мероприятий.
• Рекомендации по дополнительным исследованиям.
• Расчёт стоимости ремонта при необходимости.
• Техническое или экспертное заключение.

Нормативная и методическая база

При проведении работ могут учитываться:

• ГОСТ 31937-2024 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния».
• Федеральный закон № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».
• ВСН 53-86(р) «Правила оценки физического износа жилых зданий» в применимой части.
• Действующие своды правил по соответствующим строительным конструкциям.
• Нормативные и методические документы по оценочной деятельности, если износ определяется для оценки стоимости.
• Проектная, исполнительная и эксплуатационная документация объекта.

Конкретная методика определяется видом здания и целью исследования. Оценка износа для технического обследования, оценки недвижимости, страхового спора или расчёта ремонта может иметь различный состав исходных данных и выводов.

Почему выбирают компанию «Профессионал»?

• Более 10 лет практики обследования зданий и сооружений.
• Оценка конструкций, отделки и инженерных систем.
• Разграничение физического износа и технического состояния.
• Инструментальные методы обследования.
• Поверочные расчёты при выявлении опасных дефектов.
• Подготовка заключений для ремонта, оценки и судебных споров.
• Конкретные рекомендации по восстановлению объекта.
• Работа с жилыми, коммерческими и производственными зданиями.

Заказать оценку физического износа в Краснодаре

Для консультации и предварительного расчёта стоимости позвоните по телефону +7 (918) 018-58-28.

Специалисты компании «Профессионал» уточнят назначение объекта, цель обследования, площадь и состав имеющейся документации, после чего подготовят программу оценки физического износа здания или сооружения в Краснодаре и Краснодарском крае.